Long-term Repair
長期修繕に対する取り組み
資産価値を守り、いつまでも安心して暮らせるマンションを目指しています。
- 計画的な修繕計画
- 適切な維持管理
- 健全な修繕積立金の運用
長期修繕への取り組み
― 40年先を見据えた、安心できるマンション管理を。 ―
ロワールマンション青葉では、建物・設備を良好な状態で維持し、将来にわたり安心して暮らせる住環境と大切な資産価値を守るため、40年間にわたる長期修繕計画を策定しています。
マンションは築年数を重ねるほど、外壁・防水・給排水設備・エレベーターなど、さまざまな修繕や設備更新が必要となります。将来、必要な時期に必要な工事を確実に実施できるよう、計画に基づいて修繕を進めるとともに、修繕積立金についても将来の必要額を見据え、段階的な見直し・増額を行ってまいります。
これは今だけではなく、10年後、20年後、そして次の世代まで安心・安全な住み続けられるマンションを作る為の備えです。
「資産価値を下げない管理と健全な財政を目指して！」 皆さまのご理解とご協力をお願いいたします。
Repair Plan
長期修繕計画
2054年までの長期修繕計画を策定しています。計画をどのような考え方で作っているか、 修繕積立金の額をどのように設定しているかを、計画書から抜粋しました。
この長期修繕計画は、2025年の通常総会にて可決されました。
計画書の抜粋
- 長期修繕計画書（抜粋）PDF・1.5MBPDFを開く
計画書の全文をご希望の方へ。2054年までの長期修繕計画書は、ご希望の方にお渡ししています。 新しく区分所有者になられた方にもお渡しできますので、管理人室、またはお問い合わせからお申し付けください。
2. 長期修繕計画の作成の考え方
- (1)長期修繕計画の目的
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行う事が必要です。また、必要に応じて、建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行う事も望まれます。
そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定する事が不可欠です。
①将来見込まれる修繕工事や改修工事の内容、時期、概算費用等を明確にする。
②計画修繕工事の実施のために、積立てる修繕積立金額の根拠を明確にする。
③修繕工事や改修工事の長期計画について、予め組合員に合意をとる事で円滑な修繕工事の実施を図る。
- (2)計画の前提等
長期修繕計画の作成に際し、次に掲げる事項を前提条件としています。
①推定修繕工事は、建物や設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持・回復させる修繕工事を基本とする。
②区分所有者等の要望等、必要に応じて、建物や設備の性能を向上させる改修工事を設定する。
③計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。
④計画修繕工事の実施の要否、内容等は事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。
長期修繕計画は、作成時点において、計画期間の推定修繕工事内容、時期、概算費用等に関して計画を定めるものです。
推定修繕工事の内容の設定、概算費用の算出等は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約書による請負代金内訳書及び数量計算書等を参考にして行います。また、既存マンションの場合、保管されている設計図書の他、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて行います。
従って、長期修繕計画は、次に掲げる事項の通り、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではありません。また、一定期間毎に見直していく事を前提としています。
①推定修繕工事の内容は一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なる事がある。
②時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なる事がある。
③収支計画には、修繕積立金の運用利率、借入金の金利、物価・工事価格及び消費税率の変動等、不確定な要素がある。
- (3)計画期間の設定
30年以上で、且つ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上としています。
- (4)推定修繕工事項目の設定
保管されている設計図書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等に基づいて設定しています。
修繕周期が計画期間に含まれないため、推定修繕工事費を計上していない項目があります。計画期間内に修繕周期に到達しない項目に係る工事については、参考情報として推定修繕工事費を明示しています。
- (5)修繕周期の設定
長期修繕計画の見直し、大規模修繕工事等のための調査・診断、修繕設計及び工事監理の費用を含んでいます。
推定修繕工事項目毎に、マンションの仕様、立地条件、調査・診断の結果等に基づいて設定しています。
推定修繕工事の実施の際の経済性等を考慮し、実施の時期を集約しています。
- (6)推定修繕工事費の算定
修繕工事費は修繕工事項目の小項目毎に〔算出した数量〕×〔設定した単価〕で算出しています。
消費税は、以下の通り設定し、会計年度毎に計上しています。●計画期間：10%
①仕様の設定：推定修繕工事項目の小項目毎に、一般的な仕様を設定しています。
②数量計算：保管されている設計図書、数量計算書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等を参考として、「建築数量積算基準・同解説」等に準拠して、長期修繕計画用に算出しています。
③単価の設定：修繕工事特有の施工条件等を考慮し、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考にして設定しています。
現場管理費・一般管理費・法定福利費、計画修繕工事に係る瑕疵保険料等の諸経費は、見込まれる推定修繕工事毎の総額に15%を乗じた額で設定しています。
- (7)収支計画の検討
建物や設備の性能向上を図る改修工事に要する費用を含めた収支計画としています。
専有部分（給排水管等）の工事項目は含んでおりません。
建替等に要する費用は含めず、維持保全を目的とした収支計画としています。
- (8)計画の見直し
長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、概ね5年程度毎に調査・診断を行い、その結果に基づいて見直す事が必要です。なお、見直しには一定の期間を要する事から、見直しについても計画的に行う必要があります。また、併せて修繕積立金の額も見直す必要があります。
①建物及び設備の劣化の状況
②社会的環境及び生活様式の変化
③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
④修繕積立金の運用益、借入金の金利、工事費価格、消費税率等の変動
3. 修繕積立金の額の設定の考え方
改正案B（段階増額積立方式）が2025年の通常総会で承認され、2025年9月から実行されています。
【現行】
- 2025年度〜以降85円/㎡
修繕積立金の積立ては、長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積立てる修繕積立金の額は現行を基準とし、計画期間における収支状況が判る計画案としています。
下記の予定年度において、推定修繕工事費の累計額を修繕積立金の累計額が下回ります。
- ● 2027年度（第2回大規模修繕工事等の時期）以降
上記年度に一時金の負担、借入等の対応をとる事が必要です。
【改正案A】均等積立方式 の場合
- 2025年9月〜2054年8月末222円/㎡
修繕積立金の積立ては、長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式としています。なお、5年程度毎の計画の見直しにより、計画期間の推定修繕工事費の累計額の増加に伴って必要とする修繕積立金の額が増加します。
計画期間の推定修繕工事費の累計額を計画期間（月数）で除し、各住戸の負担割合を乗じて、月当たり戸当たりの修繕積立金額を設定しています。
下記の予定年度以降において、推定修繕工事費の累計額を修繕積立金の累計額が下回ります。
- ● 2027年度（第2回大規模修繕工事等の時期）
上記年度に一時金の負担、借入等の対応をとる事が必要です。
【改正案B】段階増額積立方式 の場合
- 第①段階：2025年9月〜2027年8月末128円/㎡
- 第②段階：2027年9月〜2032年8月末221円/㎡
- 第③段階：2032年9月〜2054年8月末287円/㎡
修繕積立金の積立ては、長期修繕計画の作成時点において、段階的に増額する積立方式としています。
下記年度に推定修繕工事費の累計額を修繕積立金の累計額が一時的に下回ります。
- ● 2027年度（第2回大規模修繕工事等の時期）
- ● 2042年度（第3回大規模修繕工事等の時期）
上記年度に一時金の負担、借入等の対応をとる事が必要です。
（2）繰入金額の設定 計画期間において、一般会計等余剰金を繰り入れる設定はしていません。
※1 均等積立方式：2024年6月に国土交通省より公表された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式とされています。
長期修繕計画書【案】【改訂第1版】（2025年3月14日）様式第3-1号 参考 より
Reserve Fund
修繕積立金
住戸別修繕積立金の金額（月額）です。住戸タイプごとに専有面積が違うため、金額も変わります。 将来の必要額を見据えて、段階的に見直していく計画です。
住戸タイプが分からないときは、管理人室へお尋ねください。
すべての住戸タイプの一覧を見る
| 棟 | 住戸タイプ | ㎡ | 竣工からの金額85円/㎡ | 2025年9月〜2027年8月128円/㎡ | 2027年9月〜2032年8月221円/㎡ | 2032年9月〜2054年8月287円/㎡ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| WEST棟 | A | 72.15 | 6,100 | 9,240 | 15,950 | 20,710 |
| WEST棟 | B | 68.04 | 5,800 | 8,710 | 15,040 | 19,530 |
| WEST棟 | C | 60.48 | 5,100 | 7,740 | 13,370 | 17,360 |
| WEST棟 | D | 60.48 | 5,100 | 7,740 | 13,370 | 17,360 |
| WEST棟 | E | 55.44 | 4,700 | 7,100 | 12,250 | 15,910 |
| WEST棟 | F | 54.18 | 4,600 | 6,940 | 11,970 | 15,550 |
| WEST棟 | G | 70.28 | 6,000 | 9,000 | 15,530 | 20,170 |
| WEST棟 | H | 97.2 | 8,300 | 12,440 | 21,480 | 27,900 |
| WEST棟 | I | 73.96 | 6,300 | 9,470 | 16,350 | 21,230 |
| WEST棟 | J | 72.68 | 6,200 | 9,300 | 16,060 | 20,860 |
| WEST棟 | K | 97.2 | 8,300 | 12,440 | 21,480 | 27,900 |
| EAST棟 | A | 72.15 | 6,100 | 9,240 | 15,950 | 20,710 |
| EAST棟 | C | 60.48 | 5,100 | 7,740 | 13,370 | 17,360 |
| EAST棟 | D | 60.48 | 5,100 | 7,740 | 13,370 | 17,360 |
| EAST棟 | L | 72.76 | 6,200 | 9,310 | 16,080 | 20,880 |
Notice
設備に関するお願い
- 共用部分の給水管については、2021年6月にライニング工法（更生工法）を実施しております。
- 築30年〜経過。専有部分の給水管の錆・経年劣化が原因で、ここ数年、漏水事故が頻発しています。
- 大きな被害を防ぐために、早めの交換を。電気温水器および周辺の給水管の点検・交換をお願いします。定期的な点検で安心・安全な暮らしを。
- 万一の漏水事故に備えて、個人賠償保険への加入を。階下への漏水被害（家財・内装の損害）や、高額な賠償費用が発生する場合があります。ご自身とご家族を守るために個人賠償保険に加入しましょう。
- 「まだ漏れていないから大丈夫」ではなく、「漏れる前に点検・交換する」ことが、あなたの住まいと、隣人の安心を守ります。